Blog

Czym jest nieruchomość lokalowa i co należy o niej wiedzieć?

27/11/2019

W polskim kodeksie cywilnym można spotkać się z trzema głównymi rodzajami nieruchomości. Należą do nich: nieruchomość gruntowa, nieruchomość budynkowa i nieruchomość lokalowa. W niniejszym artykule przybliżymy i zgłębimy tematykę trzeciego z wymienionych rodzajów, czyli nieruchomości lokalowej.

Z tego artykułu dowiesz się:

– czym jest nieruchomość lokalowa i jak brzmi jej definicja w kodeksie cywilnym;
– jak wygląda kryterium uzyskania statusu nieruchomości lokalowej;
– czym są części składowe nieruchomości lokalowej.

Tak jak w wielu innych przypadkach związanych z nieruchomościami, tak i w przypadku stricte nieruchomości lokalowej jest wiele kwestii, które mogą być mylone lub błędnie interpretowane. Aby móc prawidłowo zdefiniować poszczególne pojęcia trzeba posłużyć się m.in. Kodeksem Cywilnym

Nieruchomość lokalowa – definicja

W przypadku definicji nieruchomości lokalowej istotny jest art. 46 § 1 kodeksu cywilnego (kc), który brzmi następująco: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Na tej podstawie można stwierdzić, że nieruchomość lokalowa jest nieruchomością wyodrębnioną z nieruchomości macierzystej takiej jak grunt lub budynek. Co jednak istotne, na mocy przepisów ani budynek (nieruchomość budynkowa), ani część tego budynku (nieruchomość lokalowa) nie stanowią części składowej nieruchomości gruntowej,
na której się znajdują. Są tylko odrębnym przedmiotem własności. Nieruchomość lokalowa może być zarówno lokalem mieszkalnym, jak i użytkowym, takim jak chociażby gabinet lekarski, lokal produkcyjny, magazyn czy lokal sklepowy.

Kryterium uzyskania statusu nieruchomości lokalowej

Aby lokal w ogóle mógł stać się nieruchomością lokalową musi spełnić jedno podstawowe kryterium – samodzielność. Warunki uzyskania samodzielności oraz definicje samodzielnego lokalu mieszkalnego możemy znaleźć w art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, które brzmią następująco:

art. 2 ust 1a: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.”

Art. 2 ust. 2: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

O tym czy dana nieruchomości lokalowa jest wystarczająco samodzielna decyduje starosta lub wyznaczony przez niego organ nadzoru architektoniczno-budowlanego. Następuje to za pomocą zaświadczenia, które jest wydawane w postępowaniu administracyjnym. Aby nieruchomość lokalowa została wpisana do księgi wieczystej, do wniosku o wpis musi być dołączone zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Nieruchomość lokalowa i jej części składowe

Osoba, która ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zasadniczo różni się od posiadacza nieruchomości lokalowej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu daje uprawnienie do użytkowania lokalu i do rozporządzania nim. Warto wiedzieć, że istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności lokalu na pisemne żądanie uprawnionego.

Ostatnią kwestią, jaką należy poruszyć są pomieszczenia przynależne i pomieszczenia pomocnicze nieruchomości lokalowej. Jeśli chodzi o te pierwsze, to są nimi pomieszczenia, które znajdują się w obrębie lokalu, takie jak: kuchnia, łazienka, salon, a w przypadku lokalu użytkowego również zaplecza czy magazyny. Z kolei pomieszczenia przynależne, to pomieszczenia, które nie muszą bezpośrednio stykać się z lokalem, wystarczy aby znajdowały się w obrębie nieruchomości
gruntowej, na której znajduje się budynek. Mogą być nimi m.in. piwnica, strych czy garaż.