Rodzaje działek gruntowych w Polsce – podział i charakterystyka

Jakie rodzaje działek gruntowych występują w polskim prawie? Oprócz powszechnie znanych , do których należy zaliczyć: budowlane, rolne i inwestycyjne, można wyróżnić jeszcze kilka rodzajów. Różnią się one od siebie specyfiką, przeznaczeniem i ceną. Z uwagi na to warto wiedzieć, jakie możliwości daje włascicielowi konkretny rodzaj gruntu. W niniejszym artykule wymieniamy i opisujemy wszystkie rodzaje działek gruntowych występujące w Polsce.

Dokumentem, który określa rodzaje i przeznaczenie działek jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest on uchwalany przez radę gminy i stanowi akt prawa miejscowego.

Rodzaje działek, czyli co warto wiedzieć?

Poruszając kwestię rodzaju działek gruntowych w Polsce należy odnieść się do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak czytamy: „Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:
1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych“.

W związku z powyższym w pierwszej kolejności przed planowaną inwestycją na wybranym gruncie należy zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. To najlepszy sposób na sprawdzenie tego, czy w przypadku danej nieruchomości będzie ona możliwa do zrealizowania.

Charakterystyka poszczególnych rodzajów działek

• Jeśli chodzi o klasyfikację działek gruntowych, to wyróżnić można sześć głównych rodzajów:
  działki budowlane – czyli nieruchomości gruntowe przeznaczone w MPZP na cele budowlane. Z definicji, którą można znaleźć w ustawie o planowaniu przestrzennym wynika, że działka budowlana, to nieruchomość gruntowa, której cechy spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych ( wielkość, wyposażenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej). Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, kategoria działek budowlanych zawiera w użytki gruntowe, takie jak: tereny mieszkaniowe – symbol: B, tereny przemysłowe – symbol: B2, tereny zabudowane – symbol Bi, zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy – symbol: Bp, tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – symbol: Bz,
• działki rolne – definicja tego rodzaju działek wynika z art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Wynika z niej, że grunty rolne, to takie, które sa sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Wyjątek stanowią grunty zajęte na poczet prowadzenia działalności gospodarczej, innej niż działalność rolnicza. Jeśli chodzi o podział i kategorie, to w przypadku gruntów rolnych wygląda to następująco: grunty orne – symbol: R, sady – symbol: S, łąki trwałe – symbol: Ł, pastwiska trwałe – symbol: Ps, grunty rolne zabudowane – symbol: Br, grunty pod stawami – symbol: Wsr, grunty pod rowami – symbol: W, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – symbol: Lzr,
• działki inwestycyjne – tego typu grunty są również określane jako „działki przemysłowe“. W MPZP te działki są przeznaczone na cele inwestycyjno-przemysłowe. Zazwyczaj znajdują się z dala od miejskich aglomeracji, gdyż mogłyby być uciążliwe dla otoczenia. Jeśli chodzi o oznaczenia, to wygląda to następująco: tereny przemysłowe – symbol: Ba, inne tereny zabudowane – symbol: Bi, zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy – symbol: Bp,
• działki siedliskowe – określane są również jako „zabudowa zagrodowa“. Właścicielami tego rodzaju działek mogą zostać osoby posiadające prawo do wykonywania zawodu rolnika. Budowa domu na działce siedliskowej jest możliwa, ale musi być zgodna z wytycznymi w MPZP. To tam znajduje się informacja na temat powierzchni zabudowy siedliskowej. Wielkość działki to spore znaczenie w kontekście ubiegania się o pozwolenie na budowę (jeśli jest mniejsza niż wytyczne w MPZP, to szanse na pozwolenie na budowę są małe). Warto wiedzieć, że jeśli na danym terenie nie ma MPZP, można ubiegać się o wydanie warunków zabudowy [LINKOWANIE DO ARTYKUŁU]. Działka musi jednak spełnić następujące warunki: posiadać uzbrojenie terenu i dostęp do drogi publicznej, a ponadto sąsiednia działka musi być zabudowana. Jedyne odstępstwo od tych wymogów zachodzi wówczas, gdy wielkość gospodarstwa rolnego jest większa od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego dla tej gminy. Wówczas te wymogi nie będą obowiązywały,
• działki rekreacyjne – to grunty przeznaczone pod rekreację. Szczegółowe informacje odnośnie warunków zabudowy takiej działki można uzyskać z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Według samego założenia, na działkach rekreacyjnych można wznosić niewielkie budynki o charakterze mieszkaniowym, które mają służyć do czasowego wypoczynku. W państwowej ewidencji gruntów działki rekreacyjne oznaczone zostały jako: tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – symbol: Bz,
• działki leśne – definicja działki leśniej jest określona w ustawie z dnia 29 września 1991 r. o lasach oraz Ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym. W rozumieniu tej ustawy lasy stanowią grunty leśne sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy. Warto wiedzieć, że w przypadku takich działek obowiązuje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ochrona polega głównie na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nieleśne. W ewidencji gruntów i budynków lasy oznacza się symbolem: Ls.