Blog

Stan nieruchomości – co to jest i w jaki sposób go sprawdzić?

11/01/2019

„Co to jest stan nieruchomości i jak go sprawdzić?” – odpowiedzi na tego rodzaju pytania poszukują zazwyczaj osoby, które chcą uzyskać szczegółowe informacje na temat konkretnej nieruchomości. Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami (UoGN) definiuje stan nieruchomości w artykule 4 pkt 17. W naszym nowym wpisie na blogu przybliżymy zarówno definicję znajdującą się w UoGN, jak i skupimy się nad tym, jakie konkretnie elementy wchodzą w jej zakres.

Stan nieruchomości często łączony jest z jej przeznaczeniem. Jest to jednak błędne założenie, ponieważ przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie nie jest elementem stanu.

Stan nieruchomości UGN: definicja i elementy składowe

Zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 4, stan nieruchomości to „stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona”.

Rozbierając tę definicję na czynniki pierwsze można zatem wyróżnić pięć podstawowych elementów składających się na stan nieruchomości. Są to:

  • stan zagospodarowania – chcąc go sprawdzić należy ustalić, czy działka jest zabudowana. Ponadto istotne jest określenie informacji m.in. na temat obiektów, nasadzeń, ogrodzenia czy dojazdu,

  • stan prawny – badając stan prawny nieruchomości trzeba ustalić to, czy jest ona obciążona prawami rzeczowymi mogącymi wpływać na jej wartość (m.in. zajęcie komornicze, służebność drogi czy służebność przesyłu). Ponadto istotne jest ustalenie tego, jakie prawa przysługują do danej nieruchomości i komu ( m.in. kwestia przejazdu/ przechodu przez działkę, współwłasności),

  • stan techniczno-użytkowy – na tym etapie chodzi o ustalenie szczegółowych informacji na temat nieruchomości. Są to m.in. ukształtowanie terenu, kształt działki, stan budynków, ich wiek czy stopień zużycia,

  • stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej – czyli określenie dostępu do mediów oraz dostępu do drogi publicznej,

  • stan otoczenia nieruchomości – jak wiadomo, stan otoczenia może mieć istotny wpływ na wartość nieruchomości. Z tego względu należy zbadać stan otoczenia i stopień zurbanizowania miejscowości (określenie odległości od punktów usługowych/edukacyjnych/medycznych).

Stan nieruchomości, a przeznaczenie: co należy wiedzieć?

Jak już zostało zaznaczone na wstępie, przeznaczenie nieruchomości nie jest elementem stanu nieruchomości. Potwierdzeniem tego mogą być pojęcia zawarte w różnego rodzaju ustawach i rozporządzeniach. Tak jest chociażby w przypadku art. 154 ust. 1 UoGN, w którym pojęcia stanu nieruchomości i przeznaczenia nieruchomości są traktowane oddzielnie:

„Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.