Czym jest nieruchomość i jakie występują rodzaje nieruchomości w polskim prawie?

Czym jest nieruchomość? Teoretycznie odpowiedź na to pytanie zna chyba każdy. Kiedy jednak trzeba precyzyjnie określić cechy charakterystyczne nieruchomości czy wymienić jej rodzaje, może okazać się, że nie jest to wcale takie łatwe. W niniejszym artykule przybliżamy definicje nieruchomości w różnych aktach prawnych oraz ich podział.

Czym jest nieruchomość?

W polskim prawie legalną definicję nieruchomości znajdziemy w Kodeksie Cywilnym (KC), w art. 46 §1, który brzmi:

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Podobną definicję znajdziemy w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art.4 pkt.1).
W potocznym języku można powiedzieć, że nieruchomość to wydzielony obszar, ale również budynki i inne urządzenia na nim wzniesione, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Jakie występują rodzaje nieruchomości?

Patrząc na powyższe definicje nieruchomości, możemy wywnioskować, że według kodeksu cywilnego dzielą się one na:

• nieruchomości gruntowe (grunty),
• nieruchomości budynkowe (budynki),
• nieruchomości lokalowe (lokale).

Nieruchomość gruntowa jest to określona powierzchnia ziemska wyznaczona granicami, do której przysługuje komuś własność. Własność ta rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Częściami składowymi nieruchomości są: budynki, drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, urządzenia stale z gruntem związane oraz prawa związane z własnością nieruchomości.

Według zasady superficies solo cedit (łac. to co jest na powierzchni przypada gruntowi), zapisanej w art.191 kodeksu cywilnego, wyżej wymienione części składowe nie mogą stanowić przedmiotów odrębnej własności. Istnieją jednak wyjątki od tej reguły i jednym z nich są nieruchomości budynkowe oraz lokalowe usytuowane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym.

Nieruchomość budynkową zgodnie z kodeksem cywilnym stanowi budynek będący odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Dzieje się tak, gdy grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a budynek, który się na nim znajduje został wzniesiony przez użytkownika wieczystego, wtedy tylko on jest własnością użytkownika.

Nieruchomości lokalowe to części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Na mocy ustawy o własności lokali, nie mogą one istnieć bez budynków (nieruchomości budynkowych) i gruntów (nieruchomości gruntowych), dlatego jeżeli jest się właścicielem odrębnej własności lokalowej, ma się również udział w nieruchomości, w której i na której lokal się znajduje.

Inne rodzaje nieruchomości

Istnieje jeszcze dodatkowy rodzaj nieruchomości – nieruchomości rolne. Według kc art.461 są to: „(…)nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”

Klasyfikacja nieruchomości może również opierać się na przeznaczeniu, występują:

• nieruchomości mieszkaniowe (do których należą domy, lokale, a także mieszkania),
• nieruchomości rolne (w tym grunty orne, ale także pastwiska, sady i łąki),
• nieruchomości gospodarcze,
• nieruchomości leśne,
• nieruchomości komercyjne/ przemysłowe/ handlowe (biurowce, magazyny, hale, lokale użytkowe/ handlowe, place),
• grunty pod wodami,
• nieruchomości zadrzewione i zakrzewione.

Nieruchomości dzielimy również ze względu na uprawnienia właścicielskie. Pod tym względem wyróżnia się:

• nieruchomości prywatne,
• nieruchomości publiczne.