Podział nieruchomości, czyli jak podzielić działkę?

Jak podzielić działkę? – odpowiedzi na tego typu pytanie często poszukują osoby posiadające duże działki, które chcą podzielić je na mniejsze. Jeżeli podział nie zostanie dokonany, to sprzedaż nieruchomości jest możliwa jedynie w całości. Innym rozwiązaniem jest zbycie się części swojego udziału w prawie własności. Cały proces dzielenia działki jest dosyć długi i można podzielić go na kilka etapów.

Na podział nieruchomości decydują się zazwyczaj ci, którzy posiadają dużą, atrakcyjną działkę i nawet jeżeli chcą ją całą sprzedać, to wolą to zrobić w częściach. Jest tak zarówno ze względu na opłacalność transakcji, jak i z uwagi na fakt, że na mniejsze grunty łatwiej znaleźć nabywców.

Podział nieruchomości procedura: jak to wygląda?

Całą procedurę związaną z podziałem nieruchomości można podzielić na trzy główne etapy:

• geodezyjny,
• ewidencyjny,
• prawny.

Zakres działania w ramach pierwszego etapu obejmuje przygotowanie do złożenia wniosku o podział działki do urzędu gminy. Konieczne jest sporządzenie wstępnego planu podziału na mapie zasadniczej albo kopii mapy katastralnej wraz z elementami zagospodarowania terenu. Teoretycznie można to zrobić samodzielnie, ale biorąc pod uwagę dosyć złożoną specyfikę, poleca się skorzystanie z usług specjalisty. W tym wypadku chodzi o geodetę, który rzetelnie wyodrębni działki i ustali ich granice.

Prace wykonane przez geodetę powinny następnie znaleźć się w dokumentacji. Za wprowadzenie wszelkich zmian w dokumentach odpowiada organ prowadzący ewidencję danej nieruchomości. Jest to drugi etap, po którym można przejść do trzeciego, czyli prawnego. Na tym etapie przypisuje się prawa do wydzielonych nieruchomości konkretnym podmiotom. Podział nieruchomości może być przeprowadzony na trzy sposoby:

• administracyjny – wymaga on zgody wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i dotyczy on głównie działek budowlanych,
• sądowy – zazwyczaj ma miejsce w przypadku braku porozumienia w sprawie zniesienia współwłasności,
• w oparciu o prawo geodezyjne i kartograficzne – dotyczy gruntów rolnych i leśnych.

Należy pamiętać, że każdy podział działki powinien być zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Szczególną uwagę w tej kwestii należy zwracać na zapisy znajdujące się w MPZP dotyczące m.in. minimalnej powierzchni działki czy dojazdu do działki. W niektórych przypadkach możliwy jest podział nieruchomości niezależnie od zapisów w MPZP. W takich przypadkach odbywa się to z urzędu albo na wniosek starosty.

Jak podzielić nieruchomość gruntową – krok po kroku

Aby możliwie najprościej przedstawić schemat działania związany z ubieganiem się o podział działki, przedstawiamy schemat „krok po kroku“:

1. Złożenie wniosku o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy (dotyczy nieruchomości, które nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego).
2. Złożenie wniosku o podział nieruchomości do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (wniosek dostępny na stronach internetowych gmin) wraz z załącznikami: odpis księgi wieczystej (w przypadku braku księgi potrzebny będzie akt notarialny nabycia), orzeczenie sądowe albo decyzję administracyjną, wstępny projekt podziału działki, wypisy z katastru nieruchomości i kopię mapy ewidencyjnej, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dotyczy nieruchomości, które nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego).
3. Zlecenie geodecie stworzenia podziału nieruchomości zgodnego ze wstępnym projektem. Po jego wykonaniu geodeta przekazuje go do odpowiedniego urzędu i oczekuje na decyzję. Jeśli jest ona pozytywna, można przejść do kolejnego kroku.
4. Ponowne złożenie wniosku o podział nieruchomości wraz z załącznikami: wypis i wyrys z katastru nieruchomości, dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, decyzja o warunkach zabudowy, wstępny projekt podziału działki, dokumentacja geodezyjna.
5. Podział działek należy ujawnić w księdze wieczystej – wniosek o wpis w księdze wieczystej składamy do Sądu Rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości. Wniosek możemy wypełnić sami lub zlecić notariuszowi. Załącznikami do wniosku są: wypis z rejestru gruntów oraz decyzja podziałowa wraz z mapą podziałową.

W przypadku podziału działki koszty, to jedno, a przygotowanie dokumentacji i wizyty w urzędach, to drugie. Wszystkie tego typu sprawy są rozpatrywane indywidualnie i dlatego określenie ram czasowych związanych z całym procesem jest trudne. W niektórych przypadkach może trwać nawet kilka miesięcy. Jedną z szans na skrócenie czasu wiązanego z podziałem nieruchomości jest powierzenie sprawy specjalistom. Dzięki swojemu doświadczeniu mogą oni sprawnie przebrnąć przez kolejne etapy tego dosyć skomplikowanego dla laika procesu.