Służebność drogi koniecznej – na czym polega i jak ją ustanowić?

Nie wszystkie działki mają dostęp do drogi publicznej, co wiąże się z mniejszymi lub większymi problemami. W wariancie optymistycznym dojazd do działki jest możliwy poprzez przejazd przez sąsiednią nieruchomość za zgodą właściciela. Jeżeli jednak taka opcja nie wchodzi w grę i właściciel tejże nieruchomości się na to nie zgodzi, to konieczne będzie ustanowienie drogi koniecznej. To z kolei wiąże się z załatwieniem szeregu formalności.

Poza kwestiami formalnymi ustanowienie służebności drogi koniecznej, to również dodatkowe koszty. Już sama opłata sądowa wiąże się wydatkiem 200 zł, kolejne 200 zł trzeba przygotować na wpis do księgi wieczystej, a do tego wszystkiego dochodzą opłaty za pracę geodety (stawki za prace są różne).

Służebność drogi koniecznej: kiedy ustanowienie jest konieczne?

Kwestie prawne związane z istotną drogi koniecznej zostały zawarte w art. 145 Kodeksu Cywilnego. Czytamy tam, że: „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej“.

Jak ustanowić służebność drogi dojazdowej? Zanim podejmie się jakiekolwiek kroki prawne warto rozpocząć negocjacje z sąsiadami. Nie zawsze polubowne załatwienie sprawy jest możliwe, ale warto spróbować. Zwłaszcza, że dzięki temu można uniknąć spraw sądowych. Jeżeli sąsiedzi wyrażą zgodę na ustanowienie drogi koniecznej, to wystarczy sporządzenie aktu notarialnego. Nie da się ukryć, że w tym przypadku osobą, której najbardziej powinno zależeć na służebności jest właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej. Sąsiedzi – w zależności od tego czy ewentualne wynagrodzenie albo okresowe świadczenia – będą ich satysfakcjonowały, podejmują ostateczną decyzję.

Służebność drogi koniecznej: wniosek i procedura

Jeśli negocjacje z sąsiadami nie będą pomyślne lub w ogóle nie będą możliwe, to trzeba przygotować się na złożenie sprawy do sądu. Tego rodzaju problemami zajmują się Wydział Cywilny Sądu Rejonowego. Tam należy złożyć wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, który powinien zawierać takie informacje jak:

• dane sądu do którego składa się wniosek,
• informacje o wnioskodawcy,
• imiona i nazwiska uczestników (będą to wszyscy właściciele nieruchomości, przez które ma przechodzić droga),
• żądania wniosku (przedstawienie sprawy i informacji o nieruchomościach, których sprawa dotyczy),
• uzasadnienie żądania.

Do wniosku trzeba załączyć odpisy z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów oraz plan wytyczenia drogi sporządzony przez geodetę na fragmencie mapy sytuacyjnej.

Zakładając pomyślny przebieg postępowania, po otrzymaniu prawomocnego postanowienia Sądu można dokonać wpisu służebności do księgi wieczystej nieruchomości, która została „obciążona” tzn. tej przez którą właściciel działki bez dostępu do drogi zyskał prawo przejazdu. Jest to możliwe bez udziału osoby, której własnością jest droga .

Warto wiedzieć, że służebność drogi koniecznej może służyć przeprowadzeniu m.in. mediów. W przypadku zmiany potrzeb, istnieje też szansa na rozszerzenie lub zwężenie służebności. Będzie to jednak wiązało się z kolejnymi formalnościami i kosztami. Z tego względu już na etapie zakupu działki powinno się pamiętać o kwestiach drogi dojazdowej. Zdarza się bowiem tak, że osoba sprzedająca konkretną nieruchomość jest właścicielem sąsiedniej i wówczas istnieje możliwość ustanowienia służebności w umowie sprzedaży.