Nieruchomość budynkowa – definicja i podstawowe informacje

W polskim prawie występują trzy podstawowe rodzaje nieruchomości. O nieruchomościach gruntowych i lokalowych na łamach naszego bloga już pisaliśmy, w niniejszym artykule zajmiemy się nieruchomością budynkową. Jaka jest jej definicja, czym różni się ona od nieruchomości gruntowej zabudowanej oraz jak wyglądają kwestie związane z księgą wieczystą takiej nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania można znaleźć w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się:
– jak prawidłowo definiować pojęcie nieruchomości budynkowej;
– jakie są różnice między nieruchomością budynkową, a nieruchomością gruntową zabudowaną;
– jak wyglądają kwestie związane z własnością nieruchomości budynkowej.

Nieruchomość budynkowa – definicja i najważniejsze informacje

Aby móc prawidłowo zdefiniować pojęcie „nieruchomość budynkowa” najlepiej sięgnąć do art. 46 §1 oraz art. 235 §1 kodeksu cywilnego. Przepisy te brzmią następująco:

• art. 46 § 1. „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”
• art. 235 § 1. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.”

Przyglądając się tym przepisom możemy wywnioskować, że z art. 46 § 1 kc wynika, iż nieruchomości budynkowe to budynki, które są trwale związane z gruntem, ale na mocy szczególnych przepisów nie stanowią części składowej tej nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że są odrębnym przedmiotem własności.

Jeśli chodzi natomiast o art. 235 § 1 kc, to mówi on o sytuacji, gdy użytkownik wieczysty wznosi nieruchomość budynkową na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków i ta nieruchomość budynkowa stanowi własność użytkownika wieczystego.

Własność nieruchomości budynkowej – przykład

Aby lepiej zrozumieć powyższą zależność najlepiej przedstawić ją na przykładzie. Ważne jest, aby określić kim właściwie jest użytkownik wieczysty. Użytkownik wieczysty, jak sama nazwa wskazuje, użytkuje nieruchomości gruntowe, które są własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego (województwa, powiatu, gminy) lub związku tych jednostek przez czas określony jako 99 lat (w drodze wyjątku krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Nie jest on właścicielem takiej nieruchomości gruntowej, ale ma do niego zbliżone prawa.

Jeśli chodzi o przykład, to załóżmy, że niejaki Jan Kowalski podpisał umowę i został użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej należącej do gminy, w której zamieszkuje. Grunt ten nadaje się do zabudowy, więc Pan Kowalski buduje na nim dom, czyli nieruchomość budynkową. Z powyższego przykładu wynika, że nieruchomość gruntowa jest własnością gminy, a jej użytkownikiem wieczystym jest pan Jan Kowalski. Natomiast nieruchomość budynkowa, która powstała na tym gruncie jest już wyłączną własnością pana Jana Kowalskiego.

Nieruchomość budynkowa, a nieruchomość gruntowa zabudowana oraz księga wieczysta

Istotną kwestią jest również rozróżnienie pojęć „nieruchomość budynkowa” i „nieruchomość gruntowa zabudowana”. Mogłoby się wydawać, że oba znaczą to samo, ale w rzeczywistości tak nie jest. Jest tak dlatego, że w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej właściciel zabudowy jest również właścicielem gruntu, a nie jak w przypadku nieruchomości budynkowej jego użytkownikiem wieczystym.

Jeśli chodzi natomiast o księgi wieczyste nieruchomości budynkowej, to są one wyjątkiem od zasady prowadzenia oddzielnych ksiąg wieczystych dla każdej nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ zarówno dla nieruchomości budynkowej, jak i dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste prowadzona jest jedna księga wieczysta.